Оренда нежитлового приміщення (офіс, склад, торгові площі) – серйозний крок для кожного підприємця, який значно впливає на розвиток подальшого бізнесу. Ми дізналися у юристів, на які моменти варто звернути увагу, щоб уникнути непорозумінь з власником приміщень.
Правовідносини у сфері оренди нежитлових приміщень регулюють Господарський та Цивільний кодекси України, нагадав Володимир Клочков.
Обов’язкова умова: письмова форма договору оренди нежитлового приміщення.
“Письмовою формою зазначеного договору вважається не обов’язково звичний всім єдиний документ. Норми законодавства України свідчать: договором визнаються також кілька листів, відправлених і, обов’язково, отриманих іншою стороною при дотриманні певних умов.
По-перше, наявність підписів уповноважених осіб.
По-друге, – повинні бути присутні умови, яких вимагає українське законодавство як “суттєві”. Тому необхідно максимально уважно ставитися до ділового листування, оскільки воно може бути визнане договором оренди нежитлового приміщення”, – зазначила юрист Оксана Гриша.
Згадані вимоги стосуються і класичних (“звичайних”) договорів оренди; вони можуть бути використані для перевірки також їх правомірності.
Що стосується істотних умов договору оренди нежитлового приміщення, до таких відносять:
орендований об’єкт (перелік, вартість майна);
точний термін дії укладеного договору оренди; розмір орендної плати з урахуванням індексації;
процедура передачі об’єкта (нежитлового приміщення), його відновлення, умови повернення; виконання зобов’язань;
відповідальність підписантів договору оренди.
Для максимально можливого захисту взаємних інтересів сторін договору особливу увагу потрібно приділити об’єкту. Договір зобов’язаний містити докладний опис нежитлового приміщення, необхідно вказати конкретні характеристики, стан, точну вартість.
“Вкрай важливо вказати документи, що підтверджують право власності або інше право, що дає орендодавцеві повноваження на укладення договору оренди конкретного нежитлового приміщення. Природно, бажано перевірити актуальність інформації”, – попередив Володимир Клочков.
Юристи стверджують: повноваження представника можуть бути обмеженими, що згодом здатне виявитися вагомою причиною для визнання договору оренди недійсним. Перевірити наявність ймовірних обмежень варто, вивчаючи статут, довіреність, договір, протокол про призначення… Важливо переконатися в наявності повноважень підписувати саме такий документ – договір оренди нежитлового приміщення.
Мінімізувати ризик залишитися без грошей і орендованого приміщення допоможе перевірка, чи не було раніше обтяжень на майно (арешт, застава, іпотека…), чи не підлягає приміщення примусовій реалізації в рамках виконавчого провадження, чи немає судових спорів.
“Перераховані дії здатні захистити від можливих шахраїв або недобросовісних орендодавців”, – каже Клочко.
Не забудьте прописати в договорі оренди нежитлового приміщення пункт про умови косметичного або капітального ремонту (при необхідності), а також уточніть нюанс – хто буде платити за усунення цілком імовірних несправностей, наслідків природного зносу.
Також необхідно не забути детально прописати порядок, терміни передачі та повернення нежитлового приміщення.
Терміни і порядок повернення об’єкта у разі невиконання зобов’язань за договором з боку орендаря, порядок повернення приміщення, якщо орендар не хоче добровільно з’їжджати – теж критичні моменти, забувати про які нерозумно. Найчастіше, факти передачі та повернення об’єкта оформляються стандартним актом прийому-передачі.
Найважливіший пункт – термін дії договору оренди нежитлового приміщення. Визначається цей параметр виключно за погодженням сторін. Якщо термін не перевищує 3 роки, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, – нагадує Оксана Гриша.
“Згідно ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, при відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди нежитлового приміщення протягом місяця після закінчення терміну дії документа, він вважається продовженим на точно той самий термін і на ідентичних умовах, раніше передбачених договором”, – зауважив Володимир Клочков.
Щоб уникнути можливих непорозумінь, юрист радить прописати можливість або неможливість автоматичної пролонгації угоди.
Договором оренди нежитлового приміщення встановлюється розмір плати, порядок, терміни.
Найчастіше, орендар відразу ж оплачує ставку за перший місяць плюс гарантійний платіж.
“Особлива увага приділяється гарантійному платежу: вказується розмір, призначення (які порушення можуть покриватися за його рахунок). Фіксується, коли гарантійний платіж не підлягає поверненню, а коли – підлягає. Прописуються детальні умови, порядок, терміни повернення”, – радить Клочков.
Важлива деталь договору оренди нежитлового приміщення: форма здійснення оплати, що саме включає орендна плата, перераховуються можливі додаткові платежі.
Особливо ретельно прописуються фінансові деталі: орендна плата, порядок з умовами перерахування платежів, індексація орендної плати – зміни у разі коливання цін на ринку. Передбачається курсове застереження: зміни масштабу платежів при коливаннях валютного курсу.
“Відсутність у договорі оренди нежитлового приміщення чіткої інструкції, що описує порядок зміни ціни, не є гарантією того, що ціна не буде змінена при значних підвищеннях індексів”, – підкреслила Оксана Гриша.
Договором потрібно конкретизувати зобов’язання, порядок, терміни виконання, можливі санкції за невиконання або неналежне виконання зобов’язань, відповідальність, порядок врегулювання спорів.
Щоб убезпечити себе, варто максимально врегулювати правовідносини щодо оренди об’єкта, прописати права, обов’язки і відповідальність за порушення.
Зверніть увагу, чи є в договорі згадка про санкції або неустойку за неналежне виконання зобов’язань.
“Пам’ятайте, що пеня може стягуватися лише за невиконання зобов’язань за розрахунками і платежами. Вона не може перевищувати розміру подвійної облікової ставки, встановленої НБУ на конкретний період”, – каже Гриша.
Юрист вважає: складаючи договір оренди нежитлового приміщення, зовсім нерозумно відмовлятися від санкцій. Наявність відповідальності сторін – надійний засіб забезпечення належного виконання договору, встановлення платіжної дисципліни, надання та забезпечення сторонами всіх необхідних умов для використання приміщення.
Ще одним важливим аспектом укладення договору оренди є порядок його розірвання/продовження.
Відповідно до законодавства України, договір не може бути самостійно розірваний однією із сторін (односторонній порядок – виключено), якщо така можливість прямо не передбачена документом.
Єдиним винятком є можливість одностороннього розірвання угоди орендодавцем на підставі положення законодавства, якщо оплата не вноситься більш ніж три послідовні місяці”, – уточнила Гриша.
Відсутність умов і порядку розірвання договору оренди нежитлового приміщення може призвести до ситуації, коли при фактичному невиконанні договору, його розірвання може бути заблоковано і стати причиною значних фінансових втрат.
…